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高利贷崩盘 徐州楼市“阵痛”  

2013-02-10 18:10:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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作者 赵晖
来源 第一财经日报


 

 
        徐州,这座曾经被高利贷裹挟的苏北城市,正在经历一场楼市的“阵痛”。

江苏省统计部门的最新数据显示,江苏省纳入全国统计的几个城市中,新建住宅价格变动情况为:无锡、扬州同比均涨0.2%,徐州同比下跌0.5%。

小开发商多半涉及融资

去年,徐州出现多起高利贷崩盘事件,一家房地产公司无法偿还当地数百位债权人的部分借款及承诺的高额利息,涉及总债务估计高达数亿元。不仅如此,在多起高利贷事件中,多名基层政府官员、银行系统管理人员卷入其中。

徐州丰县是高利贷的一个重灾区,2012年4月,在出走之前,宋成功(化名)向他的同学借了最后一笔钱,借钱的名义是借贷融资。

他同学把这笔钱借给了他。尽管大部分人多少都有预感,宋成功这次是一去不复返了。

这是许多小型开发商临时出走的“办法”。以合作开发项目的名义,更有甚者,准备把手中的土地整体进行转让。这些闲置的土地,从几十亩到数百亩、千亩不等,现在都找不到买家。

这都是一些临时去做开发商的商人,他们最终变成了高利贷的放贷者。他们开出高昂的利息,大部分项目都可以达到月息3分,也就是一年的收益为36%。

最厉害的,曾经开出了5分的月息,这几乎是不可能完成的任务。

在如此疯狂的高利息之下,资金链断裂、崩盘也就不足为奇。在新沂,去年年底就先后有鄂尔多斯房地产开发有限公司、东阳集团等资金链断裂事件。

“只要想办法能弄到土地的,都会去做房地产开发,这两年利用土地做房地产融资太多了。”当地的一家小型开发商对记者表示,他们也想办法搞到了一幅位于丰县县城不远的地块,现在正愁找不到愿意投资的人。

他们对房地产开发毫无经验,做厂房还是做商品房也没有具体的规划,只是想利用手中的地块来进行再度融资。这些项目中的大部分都还处于没有开发的地步。

土地市场流拍严重

这也导致许多开发商没有接盘的能力。

数据显示,2012年第四季度徐州土地市场流拍现象频繁。从17期一宗地块流拍一宗地块终止挂牌,土地成交惨淡局面开始,到18期2宗地块流拍、19期5宗地块流拍再到20期3宗地块流拍,土地市场流拍现象十分严重。

实际上,纵观整个徐州的楼市,只有去年10月的一次拍卖像打了“强心针”。2012年10月19日,徐州国土资源局挂牌出让2012-13期地块,其中,31号地块经过3家开发商激烈的37轮竞价最后由徐州金洋置业有限公司以2.15亿元获得;32号地块更是经过长达76轮的竞价,最终金洋置业以3.07亿元获得该地块。

这两宗土地的溢价率分别高达25%及40.8%,这对整个市场来说,似乎意味着复苏。在此之前,绝大多数土地竞拍都以底价成交,甚至有个别地块流拍。

徐州国土局的数据显示,截止到2012年12月15日,徐州土地市场共成交90宗地块,成交面积为5436481平方米,折合约8154.80亩,总成交额约为65.97亿元。与2011年成交111宗地块、7428994.2平方米相比,成交总面积下降26.82%。

开发商疯狂打折

当地分析人士对记者表示,从整个2012年的楼市来看,因为不少小的开发商跑路,所以导致整个楼市在年初一直处于萎靡状态。

高利贷公司在徐州如雨后春笋般涌现,此前,本报报道,徐州目前有此类投资公司1000多家,下面县级市也有不少,新沂就有一两百家,有的甚至长期公然在电视上打广告,宣传高息回报。

高利贷和房地产互相倾轧的结果就是土地市场很难回暖。

上述人士对记者表示,去年前三季度土地市场都比较平静,很少出现多家企业争夺的局面。一直到第四季度,才出现了一些回暖。

2012年9月份的百城房价指数也显示,江苏徐州房价环比下跌0.54%,是江苏省纳入统计的城市中跌幅最高的,成交均价仅4993元/平方米。

在这种情况下,许多开发商为了抛盘,都开始疯狂打折。数据显示,截至2013年1月8日,徐州优惠楼盘预计达55家,较之2012年12月份的58家略有下降,鼓楼区达13家,占23.6%,位居第一,其次是开发区,共9家,占16.4%。许多开发商为了促进成交,纷纷调整楼盘优惠政策,抢占2013年更多的市场份额。

“有一些大的开发商这两年进入了徐州,比如绿地、万达都纷纷进场,所以下半年开始,徐州的土地市场逐渐回暖。”有业内人士表示,到2012年11月,土地挂牌总量相比10月供应量增加至6.44倍,经营性用地增加至7.14倍。

不过,从徐州楼市的现状看,尽管政府加大了土地的供应力度,但当地市场要恢复元气,仍有待时日。

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