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对地产行业的看法(作者:万如意)  

2012-04-13 17:12:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大家可能不知道,我在一家专业的地产公司工作,在一家规模不是很大的地产集团公司工作了10年(年销售额几十亿元,从1个项目做到同时开发十几个项目),在该集团的集团和项目公司都工作过,主要经历是在项目公司。我从事地产行业十余年,真正经历了本世纪初的十年地产行业的大发展,跳跃性大发展。对于地产行业,我认为我是比较有发言权的,应该会超过证券公司和基金公司的年轻的分析人员对地产行业的理解,因为我一直在一线。下面我来谈一谈地产行业的看法。

 

    前期温总理对地产行业的讲话,让我有一点害怕,这还是我第一次如此近距离的听到党中央国务院对于这个行业的看法,而且如此负面。首先说宏观面,和地产行业相关的太大了,有土地的地方政府,开发商,银行信托,施工单位,设计单位,监理单位,销售代理广告公司,甚至短信公司,建筑材料生产商,建筑材料生产商的供货商,业主,物业,家电生产企业,家电零售企业等等,还有这些企业的下游单位,下游单位的下游单位。大的我就不说了,就说供货单位,我举个例子,我们北京的一个项目的设备坏了,不知道原因,物业就把厂家的人约来了,最后从上海来了三个人,一聊才知道来自三个单位(分别来自上海和江苏、浙江两省),和开发商签合同的供应单位甲(在上海),给甲供货的风机厂家乙,给乙供货的电机厂家丙,说的通俗一点,丙的产品电机卖个乙,乙组装电机之后将风机(包括电机)卖给甲,甲再由丁组装之后卖给开发商,(丁没有来)开发商交完房之后就全部交给物业来管理,你看甲就是一个二道贩子,但是和开发商有合约关系的只有甲,中间有丙乙丁三个单位,可以发现小小的机组后面就跟着4个单位,其实远远不止,因为还有别的配件,因为可以排除故障就没叫来。说这些,我只是想说房地产行业很大,供应链很长,牵扯到社会的方方面面。这个行业如果出了问题,中国的经济从中央到地方再到微小企业,都会受影响。牵一发动全身。

 

    说一下这几年房地产公司的发展,从我们公司来说,前几年一直在北京,最近几年开始大规模的走出去,北京已经没有项目了。为什么,说到底就是北京的地价太贵了,没有十几个亿买不到地,只有央企才有实力买,而且有钱也买不到好的位置,北京三环内已经没有住宅土地供应了,去年又开始限购,有钱不让买房。但是小城市几十万元一亩地摊到每平米就几百到1000的地价,加上2000元左右的建安成本(高层),200元左右的资金成本,2%左右的销售成本,2%左右的管理成本,20%左右的税费,基本上4000元就不陪,还不限购,很多大的开发商都已经杀进了三四线城市。可是你看一看,最近的开发商尤其是大的开发商,销售均价都在一万元每平米左右,只有恒大这样的企业因为在四线城市的比例较高,平均售价稍低,看看房地产企业的年报,你就看到房地产公司的利润率还是非常高的,我想说的是目前,房地产风险最大的就是三四线城市,因为一二线城市毕竟有人口红利在支持,本省人和外省人都愿意往大城市踊,现在只是限购,但是刚性需求还是蛮大的,至少最近的五年还是有很多需求的。但是小城市则不同了,我见过很多小城市,城区40万人口,城区有90多个项目同时在售,距离最近的省会大城市有100多公里的距离,供给远远大于需求,指望大城市去买第二居所都不现实,房价是不贵,4000,但是基本上买方市场,有价格洼地,有房价上涨的恶预期,原来还有投资客,现在都没了。我们集团在四线城市的项目卖的都不好非常不好,赔钱价,3500就赔钱。但是没办法,信托的资金成本太高,15%+,现在不卖,地价的资金累计成本会飙升,翻着跟头往上走。现在的情况是那些年销售额100亿以上的一二线房地产企业都上市了,没办法,为了上市,必须有大量的土地储备,这是很多三线开发商的悲哀。如果调控继续,今明两年恐怕会有一大批地产企业破产。相对来说,二线省会或付省会城市比较好,限购的不严厉,当地人口基数够大,有刚性需求,也有人口红利和城市化的进入,房价不太高,6000左右的,太高的卖的都不好,开春以后销量不错,实际上6000确实利润不好,因为地价大都在1000以上,甚至3000,卖到6000-7000,其实利润不大。你看现在万科600多亿的主营业务收入,能有差不多100亿的净利润好像很高,能够有15%的净利润,非常高了,那是08年的地价,10年的房价记住,10年的成绩,12年我估计万科的业绩应该也有增长,但是13年主营业务收入可能还会涨,但是净利润有5%就不错了,不信你看,现在很多新项目其实都在赔钱卖。

 

    最近万科,今年的年报中就提到,房地产行业要有制造业的心态,什么意思,很多制造业只有10%左右的毛利,甚至都不到,说明万科都认为暴利时代结束了。而我们的房地产企业,过去毛利润30%都算低的,动辄就50%以上,那是因为地价房价一直在涨,如果不涨你看看,现在10、11年拿的项目,很多都已经开盘了,开盘价我看都是赔本价,没办法啊。我判断房地产企业的好日子已经一去不复返了。指望09年那样的强劲反转是不现实的。以后的房地产企业,房地产行业还是很大,但是利润会下降,变成一种商品,减少金融属性。万科2000亿的主营业务收入,50亿的净利润,就和现在的中国建筑一样,和我们的施工单位中国建筑的施工人员聊,他们的净利润就千分之几,怎么样,你做的再多,没利润,白做。

 

    现在很多三四线城市都在搞什么新区,都在规划未来十年,未来人口100万这样的宏伟蓝图,但是由于没有人,很多10几年前盖的新城,现在还是鬼城,我认识的很多朋友都不愿意去新城住,因为没有配套,没有人气,十年了也不行。新建筑很多,人少了,计划生育害死人呢。

 

    再说一点悲观的,其实我之前已经说过了,人口老龄化的进程,谁也无法阻挡,随着独生子女的越来越多,刚性需求的年轻人越来越少,城市化率的顶峰到来,你还指望多少人来买房置业,日本的几十年房价负增长我们也不是没有看到,可以想象,未来的几十年老头老太太过剩的景象了,有一点危言耸听没,但是却是我对这个行业的看法,也许过于主观。还有就是青年人口比例的下降,必然会导致人工费用的上涨,材料的上涨,以前都是通过房价的大幅度上涨所消化,但是一旦房价上涨预期不明确,则这些成本的提升恐怕侵蚀的将会是房地产企业的利润。

 

    我说的不是说我不看好房地产这个行业的发展,行业还是很好,就像我们一直看好中国的经济一样,只是企业的利润没有了,我们去投资这个企业的逻辑就不存在了。房地产还有大的发展,尤其中西部的城市空间还是非常大的。只不过房价大幅度上涨的预期没有的时候,可以想象,不会再有人愿意去高价买房去投资了,投资买房的逻辑是房子是不动产,会上涨,如果国家不让你涨,而且真正需要房子的人已经越来越少的时候,你还会去投资房产吗?今年房地产企业的业绩都非常不错,市盈率很多都10倍,甚至不到,但是那是建立在低地价和高房价的逻辑之下实现的,一旦出现高低价高房价或者低地价地方中房价同时出现的时候,你认为地产的利润率会上涨还是下跌。我认为今年就是房地产市盈率最低的一年,明后年都会上涨,大幅度买进的逻辑已经不存在了,就像重庆啤酒的乙肝梦破灭一样。

 

    说一下对地产个股的看法,我最看好万科,因为我也认为如果还有一家地产住宅公司存在的话,那一定是万科,因为万科最专注,在90年代能够将盈利的所有非地产行业的公司卖掉专注做地产而且只做住宅不做商业地产,能从06年开始就预见到人工费的上涨而开始试验做住宅工厂化,虽然当时是多么的可笑,因为成本高了50%以上,但是现在看来这个方向是多么的正确。这样的专注公司那一定是好公司,其他的公司那一定是投资性的公司,多元化的企业。因为我相信万科的规模肯肯定会超越行业发展,但是让我投资的话,我不会选择长期持有万科,因为利润减少了,就和中国建筑一样,5000亿的主营业务收入,净利润只有100亿,做了半天和万科今年赚的差不多,这100亿里面有一半还是下属的地产企业挣来的,现在总承包的利润实在是太低了,房地产的利润实在是太高了,高了自然就会有阿猫阿狗都进来做地产,股市里面有太多的壳公司变身地产公司,谁让你利润高,进来的人多了,供应量大了,需求跟不上,利润肯定要降,这是谁都明白的道理。我在0607年曾经长期持有广宇发展,就是极其看好鲁能地产将大量的地产业务置入预期,也曾经在广宇发展身上赚到了很多钱,将000537从一只低价股见证到了一支中高价股。因为那个时候地产是暴利的代名词,鲁能的上千万平米的土地储备就是个股价的催化剂,如果现在让我再等,我是不会去等待了,因为就算定向增发成功,他的价值也已经没有了。

 

    暴利时代已经结束了,也就我认为是地产的业绩会下降,股价不跌的话,市盈率会上张,最近的信息显示,1-2月的大型地产公司的房价均价平均下跌了10%,这是一个非常惊人的坏的信号,也是政府最愿意看到的。我说的这些,对于那些地产股票的持有人来讲可能不高兴,但是我说的是我的判断,作为房地产企业的从业者,我更加不希望以上的预言能实现,希望只是做的一个梦,房价明天继续发量上涨。

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