注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

投资家

寂寞高手

 
 
 

日志

 
 
关于我

研究宏观经济,投资..一个靠市场为生的人QQ279216744

网易考拉推荐

冰封三亚楼市  

2012-02-10 11:39:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

作者 赵晖 来源 第一财经日报


演愈烈的宰客风波并非因“国际旅游岛”而有获其益的三亚眼下面临的最大难题。2009年底到2010年初受“国际旅游岛”获批的利好刺激,三亚楼市曾一度呈现投资火爆的场景。但时隔两年,楼市冰封的现实已取代了当初的火爆,进而使三亚去年的经济增长速度明显放缓。

经济增速放缓对三亚而言是一个更为现实的问题,不过,三亚并非个案,整个海南都处于从2010年受益“国际旅游岛”而带动的经济快速增长后,因国家宏观调控再次进入经济增长放缓的大起大落局面。

所谓成也萧何,败也萧何。房地产业,再度成为让海南“又爱又恨”的一个行业。事实上,早在“国际旅游岛”获批时,就有不少分析人士提醒,海南应避免步上世纪90年代房地产泡沫的后尘,虽然此次海南楼市下滑与上次地产泡沫差别巨大,但也不能无视,房地产业对拉动经济快速发展的“双刃剑效果”——短期内经济增长受益,但于区域长期持续健康发展并无益处。

 

[ 从2010年三亚楼市大热到现在,将近两年的时间里,整个三亚楼市,都像坐上了一辆超速的快车,迅速就开到了顶峰,然后,停滞不前 ]

没有冬天的海岛三亚,楼市却进入了漫长的冰封期。

楼市最无情的地方在于,捧场,或者离场,都看得一清二楚。在海南三亚湾旁边的三亚湾路,长长的一条路上,2009年时曾一度挤满了来自三亚、海口、万宁、琼海及博鳌的售楼处,现在,这里已经一片冷清。

就在1月23~29日(大年初一至初七),海南新建商品住宅成交272套,同比2011年同期396套下滑31.3%。这原本是属于三亚的一个旅游旺季,每年的这个时候,是成交量的高峰时期。

楼市冷清

一些来自琼海、万宁等地的售楼处,甚至已经主动从三亚撤兵。《第一财经日报》记者看到,在海月广场附近的一家售楼处,上面写着:2月8日开始正式上班。但就在昨天,这里还是丝毫没有开工的迹象,透过玻璃窗可以看到,里面的办公用品都已被清理干净。

跟两年前相比,这里的楼市已几近冰封。尽管三亚湾路上还有不少售楼处,但记者在这里转了两天发现,几乎见不到任何投资客的身影。

正在开盘的万科森林度假公园、25度阳光、凤凰岛、半山半岛、三亚凤凰水城、东和中央海岸等项目现场,记者也看不到前来看房的客房,据一些项目表示,他们项目上的售楼小姐也没有满员上班。

数据也很冷清。海南搜房网统计数据显示,2010年1月中旬(1月11日~1月20日),三亚商品房总签约1625套;平均每日成交约162.5套。2009年三亚湾路上投资客人头攒动的状况已不见踪影。

这个时节,原本是三亚楼市最火爆的时候。数据显示,今年春节黄金周,三亚旅接待游客48.4万人次,同比增长12.95%。其中过夜游客40.57万人次,同比增长13.17%;一日游游客7.83万人次,同比增长11.86%。

大部分的投资客,都会在往年选择这个时节来三亚看房购房。和往年不同的是,记者在三亚的多个楼盘,几乎都很难见到投资客的身影。

就在2010年的这个时候,正是三亚楼市最火热的时候,当时的三亚楼市,只能用“沸腾”一词来形容。现在,已经由沸腾转入冰点。不少三亚的楼盘都打了8.5折的口号,海南一些偏远城市的楼盘甚至打起了8折,就连海口来三亚推荐的楼盘,也都可以拿到8折左右的价格。

这是以往很难想象的迹象,三亚湾路上挤满了全国各地的游客,但鲜有去售楼处门口去看盘的,在今天,这条路似乎更像是海岸线的一景,几乎很难看到有售楼小姐在沙滩边发放宣传单。

半年大唱“空城计”

“现在三亚的价格已经不低了,要来这里买房,还真的需要勇气。”一位从东北来的游客王志刚告诉记者,2009年的时候,他们在附近买下了一套房子,当时的价格才7000元/平方米,这一价格在现在已经攀升到每平方米两万元左右。

不过,王志刚已经不能算游客,他们要住到每年的“五一”前夕才回到东北老家,刚刚过“十一”,就再次飞回来。

和他们同样情况的人有许多,每天晚上的海月广场,可以看到许多的北方人,因为老家气候严寒,都会到三亚来避寒,他们被称为季节性移民。

也正是因为这样的移民,导致三亚许多楼盘,每年都会有半年左右的时间,大唱“空城计”。

“也正因为这样,所以三亚现在许多楼盘就会细分这一块市场,推出有半年的委托管理,或者九十天的管理。”中央海岸的一位刘姓售楼小姐告诉记者,所谓的半年时段的委托管理,和九十天的管理模式分别适用于北方的投资客和南方的投资客。

这些投资客在冬季以外撤退造成了大量的房屋空置。每年的“五一”到“十一”之间,正是房子大量闲置的时候。

“现在价格已经这么高了,很难吸引投资客,再加上全国市场比较低迷,单纯靠吸引投资客,这几乎不可能。”在海南待了多年的一家开发商告诉记者,许多楼盘的目标客户群就是三亚以外的外地投资客,投资客唯一看重的就是价格,跟两年前相比,现在的价格基本已经翻番,这也是现在投资客少的重要原因。

记者发现,与一年前相比,许多楼盘价格都有了大幅度的调整,不少楼盘尽管声称没有降价,但比去年的价格低了将近每平方米一万元,更有甚者,价格较去年的高峰时相比,每平方米的报价跌了两三万元。

投资客离场

这里曾经是投资客的天堂,2009年,温州人刘城(化名)买下了海南当地一栋有名的“烂尾楼”中的20套房子,价格在1.7万元/平方米,最终,在三亚湾、亚龙湾一带,他们一共拿下了上百套房子,“现在大部分的房子都已经卖掉了,剩下来的,都已经卖不掉了,只能放着。”

另外一名温州投资客刘先生,在2009年12月底,以将近5万元/平方米的价格买下了三亚的一个楼盘的海边别墅。这也是许多投资客的一种状态,用来招待自己的贵宾朋友,这样的房子,每年能用到的时间都十分有限。

三亚的楼市,几乎已经到了让投资客也害怕的程度,“比如,凤凰岛现在的价格是每平方米8万,最高的一栋楼开出来是每平方米11万,这个价格,谁都害怕。”刘城说,如果价格翻倍,就要到22万元/平方米,这个价格,已经可以去上海汤臣一品买套房子,投资空间十分有限。

他的许多温州老乡,在两年前进场凤凰岛的时候,不过是4.8万元/平方米的价格,当时的价格和现在相比,还是有不少升值空间。

不过,现在的凤凰岛,已经十分冷清了,凤凰岛的几栋住宅,已经禁止投资客去看了,“现在开出的是第三幢楼,价格是8万元/平方米。”凤凰岛的一位售楼处工作人员告诉记者。

这是三亚的一个地标性建筑,就在2010年记者来采访时,当时主打“养生度假”的公寓均价高达7万元/平方米,一期的4号、5号楼共计700套房源在2010年1月11日开盘当天,销售一空。

也就是说,此后,第三栋楼的房源的消化率非常低,现在在售的,也同样是第三栋楼。

事实上,从2010年三亚楼市大热到现在,将近两年的时间里,整个三亚楼市,都像坐上了一辆超速的快车,迅速就开到了顶峰,然后,停滞不前。

与此相对应的是,就在凤凰岛上,一对新人正在保时捷跑车前展露笑容,他们或许并不知道,这曾经是当年在全国引起轰动的最牛售楼小姐的跑车,现在正成为婚纱摄影的“道具”。


本地人和外地人的“两个”三亚

繁华落幕。售楼小姐范兰芝带客人看盘结束后,就从工作的三亚湾路,转到吉祥街上,一切喧嚣就突然安静了下来。

如果走到三亚解放路创新街小吃街,一切和别的、正在发展中的城市并无二致,这样一条热闹喧哗的街道,涌入的基本上都是三亚当地的居民,恍惚中,会以为这是南昌或者长沙的小吃街。

这也是三亚,一个属于当地人的三亚。此前,海南省三亚市统计局公布第六次全国人口普查数据显示,三亚市常住总人口不过为685408人。

只要从三亚湾路转向市区的任何一条道路,就会来到,属于68万人的三亚。

但是,三亚并非“只有一个”。

另一个三亚在什么地方?在三亚湾,在大东海,在亚龙湾……在有着长长海岸线的沙滩边,这些细软沙滩边坐落着许多酒店,里面充斥着来自全国各地的游客。

如果要细分的话,另外一个三亚,还可以精分出另外两个不同的三亚,亚龙湾、海棠湾的三亚,是属于“景美价高人少”的三亚,属于新闻中“酒店万元房价”的三亚。

数据显示,2011年三亚接待过夜游客人数突破1000万人次,达1021.07万人次,增长15.7%。但是,这些游客中的大多数,都集中在三亚湾、大东海、亚龙湾一带,造成了极大的接待压力。

比如,“宰客门”事件是海南升级为“国际旅游岛”后三亚面临的第一道难题,在这背后,隐约可见的,是三亚这几年来接待游客数量的快速增长与市政配套设施、社会秩序管理等方面无法及时跟上之间的矛盾。

这座旅游城市最大的贡献是,每年为海南省贡献11%的GDP。但是,“两个”三亚之间的落差似乎更多。

当地人范兰芝在一家房地产公司打工,每天她都要踩着高跟鞋带着客人从售楼处到楼盘去看项目,在行情并不尽如人意的现在,她每个月的收入都不会超过2000元。

还有一些本地人在宾馆打工,这是大部分人比较容易找到的一份工作,一个月的收入,大概在1500元左右。

就在他们工作的位置对面,是被誉为三亚新地标建筑群的凤凰岛,这里的夜景,璀璨而艳丽,对于范兰芝来说,夜景只属于游客,一到晚上,她就回家了,回到了属于本地人的三亚。

对范兰芝们来说,属于游客的三亚,不仅仅是三亚湾、大东海、亚龙湾这样的风景区,还包括许多新兴的楼盘,和许多他们似乎永远都不会踏进去的酒店,好像一顿饭就可以吃完他们一年工资一样。

就在范兰芝工作地点对面的凤凰岛,在2010年开盘时最便宜的户型在6万多元/平方米以上,最贵的一套达到13万元/平方米。现在的价格,也要8万元/平方米。

这是属于投资客的价格,2011年,三亚市城镇居民人均可支配收入突破2万元大关,达到20472元,比上年同期增加2715元,同比增长15.3%。

这是一个永远都无法匹配成功的价格体系。那些可以买楼的人在哪里呢?在过去的五六年中,三亚的游客数量仍然呈现高速增长。2010年接待过夜游客达到882万人次,是五年前的两倍,这一数字,在2011年,突破了1000万人次。

这1000万人次中的一些,在三亚成为业主,有些人一年会来住几个月,有些人住的时间更长一些,成为季节性移民中的一部分。

“有一个温州的客户前些天买了这个楼盘,你看风景多好!右边45度角可以看到凤凰岛,左边可以看到鹿回头的风景,这是风光最好的户型,还可以在阳台上泡个澡。”这样的销售性话语,范兰芝每天都和不同的客户说很多遍。

如果你问她,本地人会住这样的地方吗?这个还不错的售楼小姐会摇摇头,告诉你,本地人不喜欢住在海边,因为湿气太多,他们往往喜欢住在老城区。

但就在老城区旁边一个依山傍水的位置,如三亚畔度假公园旁边的一个楼盘,即使不少本地人对该项目比较心仪,但其开盘价也达到了18000元/平方米,这个价格,是本地人同样承受不起的价格。

“国际旅游岛”跑得太快,太多的外地游客一起助力,在价格的起跑线上,本地人已经落后得太远了,他们似乎已经没有办法跟得上这个速度。

他们和大多数外地人一样,只听说过大S在海棠湾的康莱德酒店办结婚仪式,也知道,通往亚龙湾沙滩的路上,有一家亚龙湾森林公园鸟巢度假村,是《非诚勿扰2》的拍摄地。就算他们在三亚,也没有去过这些地方。这个三亚,和那个外地人的三亚,泾渭分明,严谨有序,从来不会过界。

  评论这张
 
阅读(62)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017